Lisbona, che era un tempo un mercato immobiliare marginale e dimenticato, costellato di edifici vecchiotti e spesso obsoleti, è diventata progressivamente un luogo estremamente interessante per gli investimenti. È cominciato tutto dopo il completamento del salvataggio internazionale del Portogallo dalla pesantissima crisi economica che lo aveva colpito nel 2014. All’epoca, il governo aveva introdotto misure radicali per attirare investitori stranieri: aveva eliminato i controlli sugli affitti e introdotto il cosiddetto golden visa – un percorso abbreviato che portava alla concessione della residenza in cambio di un investimento di cinquecentomila euro in immobili – unitamente a incentivi fiscali per richiamare nuovi residenti. Come effetto di queste politiche di apertura, negli anni successivi, migliaia di acquirenti stranieri sono sbarcati in città in cerca di occasioni d’investimento, mentre il Paese si riprendeva dalla crisi finanziaria.
Si è scatenata così una sorta di spirale speculativa, con la rapida rivalorizzazione di un patrimonio per lo più modesto, e il governo si è trovato in difficoltà a frenare la febbre dell’acquisto che ha portato i prezzi degli immobili nella capitale a toccare livelli astronomici, mentre un’offerta abitativa sempre più limitata non riesce a tenere il ritmo di un simile aumento dei prezzi. Il costo delle case, a Lisbona, nel novembre scorso è aumentato del 5,8% in un solo mese, raggiungendo la cifra record di 5.500 euro al metro quadro. Si tratta del secondo aumento più alto in Europa dopo Atene, che è attualmente il mercato immobiliare più caldo tra le principali città europee. Atene ha registrato, nel 2023, un aumento su base annua di quasi il 12%, mentre i prezzi di Madrid e Milano sono in costante aumento a un tasso superiore al 3%. Nel giro di un decennio, i prezzi delle abitazioni, a Lisbona, hanno fatto un salto enorme, con un aumento del 120% tra il 2012 e il 2022, principalmente a causa dei bassi livelli di investimento nel settore e dell’assenza di politiche pubbliche di contenimento della speculazione. Anche i costi degli affitti sono aumentati in modo significativo, con un incremento del 30% negli ultimi cinque anni. Allo stesso tempo, i salari sono rimasti pressoché fermi, riducendo così il potere di acquisto della popolazione.
Gli immobili residenziali della capitale portoghese sono così arrivati a essere più costosi di quelli di Milano, Madrid e Berlino. La casa è diventata inaccessibile per la maggior parte degli abitanti, e troppo tardivamente il governo ha iniziato a cambiare rotta: ha messo fine al programma golden visa, e ha approvato un piano per ridurre gli incentivi fiscali per i nuovi residenti. “Nonostante questi cambiamenti, abbiamo registrato un aumento del numero di richieste da parte dei nostri clienti stranieri”, ha dichiarato Paulo Silva, responsabile della società di consulenza immobiliare Savills in Portogallo. “Semplicemente, non ci sono abbastanza case per soddisfare la domanda, anche se le vendite stanno rallentando”. Nel 2022, il numero di case disponibili in Portogallo ha raggiunto il livello più basso degli ultimi quindici anni, mentre l’edilizia sociale rappresenta solo il 2% dello stock totale: uno dei livelli più bassi dell’Unione europea, insieme all’Italia.
Per molte famiglie portoghesi, i cui stipendi sono tra i più bassi dell’Europa occidentale, il sogno di acquistare una casa è stato sostituito dal ripiegare su affitti costosi e di bassa qualità in periferie sempre più lontane. In maniera analoga a quanto sta accadendo a Milano o a Madrid, aumenta il numero delle persone che, pur lavorando, non possono permettersi un alloggio se non a grande distanza dal centro. Per molti lavoratori immigrati e precari l’impossibilità di trovare casa si è tradotta in soluzioni improvvisate e autoprodotte, con il moltiplicarsi di piccole baraccopoli e tendopoli ai margini della capitale. Il crescere della disuguaglianza sociale e l’esplodere della questione abitativa hanno prodotto tensioni, con migliaia di persone scese ripetutamente in piazza nell’ultimo anno per protestare contro la crisi degli alloggi.
Il governo ha cercato recentemente di rimediare, introducendo una serie di misure, finora solo in parte attuate: il comune di Lisbona ha costruito e ristrutturato più di millecinquecento alloggi per persone a medio e basso reddito, rispetto alle poche decine di appartamenti all’anno risanati nei quattordici anni precedenti, ed è stato istituito un nuovo programma per ristrutturare duemila appartamenti sfitti in undici quartieri. L’amministrazione locale sta acquistando immobili a valore di mercato da ristrutturare e affittare a prezzi calmierati, e sono state inoltre introdotte forme di sostegno all’affitto per le famiglie con i redditi più bassi. È stato anche lanciato un ambizioso piano di investimenti pubblici da ottocento milioni di euro, il più massiccio degli ultimi trent’anni, da realizzarsi nel periodo 2022-2028.
Ma queste misure appaiono tardive e destinate, in buona parte, ad avere qualche effetto in tempi medio-lunghi. Le tendenze in atto, a Lisbona, dimostrano quanto sia difficile per i governi controllare i prezzi degli alloggi in contesti di crescente finanziarizzazione, e ricordano ancora una volta come l’andamento del settore immobiliare sia ciclico: mentre la domanda può essere stimolata con incentivi, sostenere l’offerta richiede tempo e denaro, e, bilanciando l’equazione nel modo sbagliato, si rischia un’alternanza brusca di periodi di boom e periodi di recessione. Sulla capitale portoghese, infatti, grava la minaccia dell’esplosione della bolla speculativa creatasi.
La malinconica campana d’allarme che viene da Lisbona risuona anche in altre città europee. A Milano e ad Atene come a Madrid. Molte delle grandi città europee sono diventate il terreno di esercizio di una speculazione immobiliare che ha le sue radici nella incertezza che investe altri ambiti di investimento, principalmente quello borsistico. Certo, da tempo giocano un ruolo importante anche le trasformazioni della rendita urbana, in particolare la valorizzazione della proprietà immobiliare vista come “capitale potenziale”, da trattarsi alla stregua di un future borsistico, come ha sottolineato a più riprese il geografo David Harvey. Di questa dinamica sono parte importante i processi di gentrification e l’uso disinvolto della pratica della rigenerazione urbana.
Bisogna però chiarire che non si tratta di fenomeni incontrollabili. A Parigi addirittura i prezzi sono lievemente calati, chiaro segno di un’attenzione, da parte istituzionale, sull’andamento del settore. Le amministrazioni possono fare e devono fare, anche a partire da una spinta popolare dal basso, com’è avvenuto nel caso di Berlino di cui abbiamo parlato tempo fa su queste pagine (vedi qui). Alla luce delle potenti forze speculative che attraversano le metropoli europee, occorre ribadire ancora più fortemente che in passato che la città non è una merce o un asset finanziario, ma un luogo che va prima di tutto abitato da chi ci vive e ci lavora.
